こんにちは。税理士の高荷です。
相続財産として土地を相続した場合には、小規模宅地等の特例という節税方法を使えることがあります。
この小規模宅地等の特例は、宅地を相続した際に、相続財産としての評価額を低く計算することができるというものです。
相続財産としての評価額が低くなれば、それだけ相続税は安くなります。
ですから、相続税の節税に繋がります。
しかし、無条件にこの特例が使えるわけではありませんので、今回は小規模宅地等の特例の内容から適用要件まで、まとめて解説したいと思います。
【相続税の基本から計算方法までまとめた記事はこちらです】
相続税の仕組みと計算方法【財産評価から基礎控除、税率、特例、納税額まで】
小規模宅地等の特例とは
宅地として使われている土地は、生活の基盤となっていることも少なくありません。
そのため、相続した際に相続税の負担が大きくならないように設けられている制度が、小規模宅地等の特例になります。
小規模宅地等の特例は、被相続人（亡くなった人）の自宅や店舗、事務所などの事業用に使っていた宅地について、大幅に評価額を下げられる特例です。
具体的には、このようになります。
- 居住用、事業用の宅地…評価額80％減額
- 事業用として他人に貸し付けている土地…評価額50％減額
最大で80％もの減額が受けられるので、非常にお得な制度と言えます。
もちろん適用するための要件はありますが、最大限に利用すれば大幅な節税が可能です。
相続税の節税対策は、何年も前から時間をかけて行うものが多いのですが、小規模宅地等の特例は相続が発生してからでもできる相続税対策であるという点が特徴です。
小規模宅地等の特例の計算方法
それでは、まず小規模宅地等の特例の計算方法から解説します。
小規模宅地等の特例を適用すると、以下の計算式に従って相続財産の相続税評価額を減額することができます。
尚、特例の適用が受けられる宅地には、面積について限度があります。
最初は、この限度面積を超えない場合の計算式を確認します。
【限度面積を超えない場合】
相続税評価額 ＝ 宅地の評価額 －（宅地の評価額 × 減額割合）
例えば、評価額１億円の居住用宅地の場合は、次のようになります。
このように、１億円の土地の評価額を、2,000万円にすることができます。
続いては、限度面積を超える宅地を相続した場合の計算式です。
【限度面積を超える場合】
相続税評価額 ＝ 宅地の評価額 －（宅地の評価額 × 減額割合）×（限度面積 ÷ 実際の面積）
このように、限度面積を超える場合には、（限度面積 ÷ 実際の面積）を乗じて計算することになります。
小規模宅地等の特例の限度面積
小規模宅地等の特例の適用を受けることができる宅地は、次の4種類になります。
そして、それぞれの種類ごとに限度面積と減額割合が異なります。
- 特定居住用宅地等…限度面積330㎡、減額割合80%
- 特定事業用宅地等…限度面積400㎡、減額割合80%
- 特定同族会社事業用宅地等…限度面積400㎡、減額割合80%
- 貸付事業用宅地等…限度面積200㎡、減額割合50%
それぞれの用語の意味等は、後ほど解説します。
先ほどの１億円の居住用宅地が500㎡だった場合には、このように計算します。
小規模宅地等の特例の適用要件
それでは、先ほど述べた対象となる４つの宅地の順番に、その適用要件を確認したいと思います。
- 特定居住用宅地等…限度面積330㎡、減額割合80%
- 特定事業用宅地等…限度面積400㎡、減額割合80%
- 特定同族会社事業用宅地等…限度面積400㎡、減額割合80%
- 貸付事業用宅地等…限度面積200㎡、減額割合50%
特定居住用宅地等
被相続人が住んでいた自宅の土地や被相続人と生計を一つにする親族が住んでいた宅地が、特定居住用宅地等に該当します。
被相続人や、その家族が住んでいた宅地を相続した場合には、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の計算を行います。
特定居住用宅地等の場合、限度面積は330㎡、減額割合は80%となります。
配偶者が相続した場合
被相続人（亡くなった人）の配偶者が、この特定居住用宅地等を相続により取得した場合には、無条件で小規模宅地等の特例を適用することができます。
同居していた親族が宅地を相続する場合
亡くなった人と同居していた親族（配偶者以外）が、特定居住用宅地等を相続する場合には、次の要件を満たすことが必要です。
- 亡くなった人と同居していたこと
- 亡くなってから、相続税の申告期限が来るまで、住み続けていること
この要件は、非常に重要になります。
まず、亡くなった人と同居していたというのは、実際に一緒に住んでいなければなりません。
住民票のあるなしは関係ありません。
現実に同居していたかどうかで判断します。
さらに、相続税の申告期限までに住み続けているというのは、継続してずっと住んでいる必要があります。
また、単に住んでいるだけではなく、相続税の申告期限が来るまでは所有権を持ち続けている必要もあります。
これらの要件を満たせば、小規模宅地等の特例（限度面積330㎡、減額割合80%）を受けることができます。
同居していなかった親族が宅地を相続する場合
亡くなった人と同居していなかった親族が、特定居住用宅地等を相続した場合には、次の要件に該当する場合に限り、小規模宅地等の特例を受けることができます。
- 亡くなった人に配偶者がいないこと
- 亡くなった人と同居していた別の相続人がいないこと
- 相続開始前３年以内にマイホームを取得していないこと
- 相続税の申告期限まで、相続する宅地の所有権を持っていること
この「同居していなかった親族が宅地を相続する場合」は、巷で「家なき子特例」などと呼ばれています。
平成30年４月から、この家なき子特例について、法律の抜け穴を突いた節税方法が利用できないように改正されました。
なかなかに複雑な改正のため詳細は省きますが、この特例が適用できる同居していなかった親族とは、単純に「３年以上賃貸暮らしをしてきた別居親族」と覚えて下さい。
３年以上賃貸暮らしをしてきた別居親族が、上記４つの要件を満たせば小規模宅地等の特例（限度面積330㎡、減額割合80%）を受けることができます。
特定事業用宅地等
特定事業用宅地は、亡くなった人や亡くなった人と生計を一つにする親族の事業に使われていた宅地のことです。
亡くなった人やその家族が自営業の店舗等として宅地を使っていた場合、特定事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
但し、特定事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、下記の要件を満たす必要があります。
- 事業を引き継ぐ親族がその宅地の所有権を取得する
- 相続税の申告期限まで事業を継続している
- 宅地の所有権も相続税の申告期限まで持ち続ける
尚、特定事業用宅地等の場合、適用される限度面積は400㎡、減額割合は80%となります。
特定同族会社事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等とは、親族が50%以上の株式を有するオーナー企業が事業用に使っている宅地です。
特定同族会社事業用宅地等の限度面積と減額割合は、限度面積400㎡、減額割合80%となります。
貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、亡くなった人やその家族が不動産投資等に使っていた宅地のことを言います。
ここでいう不動産投資は、アパマンの貸付や駐車場（駐輪場）事業のことですが、どのような形で不動産投資を行なっていたかによって適用条件が微妙に異なるので注意が必要です。
例えば、相続した宅地が駐車場として不動産投資に使われている場合にも、小規模宅地等の特例を適用することができます。
しかし、駐車場の場合には特殊な条件があります。
具体的には、宅地の上に何の構築物もない、いわゆる青空駐車場の場合は、小規模宅地等の特例を適用できないという取扱いになっています。
駐車場として使っている宅地に小規模宅地等の特例を適用するためには、アスファルトや砂利を使って舗装されていることや、機械式の構築物が設置されていることが条件となります。
単にロープを張って区画しているだけという場合や、止め石を設置しているだけという状態の場合は、小規模宅地等の特例は適用されないので、注意してください。
尚、貸付事業用宅地等の場合、限度面積は200㎡、減額割合は50%となります。
以上で、小規模宅地等の特例の適用要件と計算方法についての解説を終わります。
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